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巴曙松：中國房地產市場當前有哪些深刻變化？

在嚴厲調控引導政策背景下，當前中國的房地產市場正在出現哪些深刻變化?房地產市場的中長期趨勢如何?成長中的中國租賃市場對房地產市場又有怎樣的影響?北京大學匯豐金融研究院執行院長，中國銀行業協會首席經濟學家，香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家巴曙松教授受邀在《大河報·大河財立方》開設專欄，為讀者觀察中國及全球經濟增設新的視角和窗口。本文為巴曙松教授對中國房地產市場變化的深刻思考。

在嚴厲調控引導政策背景下，當前中國的房地產市場正在出現哪些深刻變化?房地產市場的中長期趨勢如何?成長中的中國租賃市場對房地產市場又有怎樣的影響?筆者從如下四個方面進行探討。

一、房地產的時代轉換。中國的房地產市場正從一個以增量新房為主導的時代轉換到以存量交易為主導的時代。美國、日本等發達經濟體的家庭套數比基本穩定在1.1到1.2，而中國在1.1左右，接近新房規模的峰值。可以預計，在中國，增量房大幅擴張時代接近尾聲，新房和二手房的相對地位正在轉換。

2017年，20個城市的二手房成交套數超過新房，越來越多的二線甚至三線城市的二手房占比超過新房。在存量時代，圍繞房屋本身的服務正在崛起，新房的營銷與代理和二手房的經紀傭金、租賃、物業管理、裝修等相關服務對GDP的貢獻也值得關注。總體來看，中國的居住品質，特別是較早的舊房的品質較差，所以住房條件改善、城市更新改造的需求很大。日后，以改善需求為代表的“品質居住”將成為市場主流。

二、嚴厲調控引導下短期下行的市場趨勢。近三個月，重點城市房地產中介二手房成交量持續下滑。自2017年以來，重點城市客戶成交周期延長，投資者決策更謹慎、趨于理性，而價格下行的范圍在慢慢擴大。雖然很多地方出臺了“人才吸引”政策，但這種預期創造的短暫繁榮極度脆弱，且居民的杠桿率上升較快，局部城市較高。下一步房地產市場政策的可能走向如下：第一，去庫存政策轉向，棚改貨幣化補貼有序退出;第二，貨幣政策定向微調，資金面或略有改善。

三、中國房地產市場的中長期展望。目前，中國的房地產市場在顯著分化，首先是房價分化，房價上漲集中在少部分城市，尤其是人口流入量較大、經濟富有活力的城市，而其他地區的房價基本在全國均價以下;其次是住房偏改善化，在市場銷售過程中，住房面積逐步提升;再次是二手房偏剛需化，而新房則以改善需求為主;最后是不同群體的居住需求分化，在一個總量大致平衡的市場中，消費者的細分訴求尤為重要，當前，中國有3億人口的房地產細分需求沒能得到很好滿足，包括流動人口、單身人口以及老齡人口。

在房地產行業洗牌的過程中，行業集中度將進一步提高，開發商也轉型成為將房地產作為資產進行綜合運營的運營商。此外，城市化發展到一定階段后，城市更新的需求也將大幅上升。

四、成長中的中國租賃市場。從當前統計數據觀察，租金上漲壓力主要集中在北京和深圳等一線城市。從發展趨勢看，房地產的部分需求會轉向租賃，市場期待進一步政策突破，且不排除部分城市將近郊集體用地建設成為面向中低收入階層的租賃住房的可能。

未來中國房地產的市場格局將如何發展?總體來看，未來的市場格局應當是一個促使市場不斷分層的格局，并依靠市場分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產市場應當完全市場化，中端房地產市場需要政府引導并適當控制，低端房地產市場應依靠政府推動，包括公租房、廉租房的建設等。這樣，便能促使房地產形成一個相互區隔、滿足不同收入水平差異化的多層次的市場格局。

文章來源：《大河報·大河財立方》2018年11月29日-12月5日（文中觀點僅代表作者作為一位研究人員個人的看法，不代表任何機構的意見和看法）