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      顧云昌：各位嘉賓下午好，很高興再一次來到博鰲論壇，18年了，好象少了一、二屆都來了，這個論壇越辦越好，越辦越深入。今天討論的是關(guān)于大灣區(qū)的事情。全國人民都知道，真正了解大灣區(qū)的，恐怕還不多。今天通過我對大灣區(qū)的理解，房地產(chǎn)與大灣區(qū)的關(guān)系說一些觀點，供大家參考。

　　我的題目是中國城市未來發(fā)展之路，可能題目大了一點，我講三個問題。

　　我們曾經(jīng)提出小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略，現(xiàn)在不太可能，全世界都是貪大求洋，為什么這樣？從全世界城市發(fā)展的軌跡來說，城市化的過程形成了城市，為什么我們住的地方叫做城市？因為，古時候形成城市的概念，勞動力開始有富余了，人們住在一起，為了安全，搞了城墻和護城河。人集聚的地方叫做城，人住在城市里面，沒有農(nóng)作物，不能耕地。吃什么，十字街頭造就了十字市場。今天的產(chǎn)城融合就是市，城就是城市。城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移，1978年城市化率只有18%，現(xiàn)在達到了58%，40多年，提高了40%，原來是10億人口，現(xiàn)在是13億人口，城市化的進程，就是農(nóng)民進城，最后達到70%-90%，完成了城市化率。城市化有三到四個階段，1、農(nóng)民進城，2、小城鎮(zhèn)向大城鎮(zhèn)集中。3、逆城市化，往郊外走。4、形成城市群。整個國家不同的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，導(dǎo)致了城市化率是不同的。前兩天我在河南，城市化率是50%，我到周口城鎮(zhèn)化率是40%，廣東的城市化率要比全國的平均水平高得多，長三角也是這樣的。

　　新一屆領(lǐng)導(dǎo)提出中國新型城鎮(zhèn)化，人家是城市化，我們叫做城鎮(zhèn)化，目的是往小城鎮(zhèn)發(fā)展，剛開始不知道發(fā)展哪些小城鎮(zhèn)，有的跑到大西北和大西南發(fā)展小城鎮(zhèn)，實際上小城鎮(zhèn)就在大城市邊上發(fā)展。現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化存在哪些問題，城市人口的素質(zhì)，居住質(zhì)量沒有很好的提高，環(huán)境沒有很好的提高。這么多的人口當(dāng)中，真正享受城市生活的只有41%，還有17%是農(nóng)民工，中央提出城鎮(zhèn)化的兩大主要任務(wù)。1、提高城市居民的生活質(zhì)量，提高城市居民的人口素質(zhì)，這是第一個目標(biāo)。2、農(nóng)民工的市民化。我們已經(jīng)明確了新型城市化的兩大任務(wù)，我們發(fā)現(xiàn)逐步形成了城市群，剛才主持人講到了。城市群的形成實際上是有幾個發(fā)展階段的。剛開始是單個的城市，比較松散，互相之間沒有多少關(guān)系。工業(yè)化的前期，城市化的前期發(fā)展起來的。工業(yè)化的初級階段，就出現(xiàn)了區(qū)域的城市，這是第二階段。第三階段是中后期，出現(xiàn)了城市圈里面，有次級的城市，重量級的城市，互相的關(guān)系密切，互相協(xié)調(diào)，就象長三角、珠三角和京津翼。后城市化過程中，形成了若干個有中心城市為主導(dǎo)，網(wǎng)絡(luò)化，高級聯(lián)動、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群。現(xiàn)在有長三角、珠三角、京津翼、長江中游以及成俞。城鎮(zhèn)化過程中，是土地二元化，導(dǎo)致逆城市化過程中受阻，我們一下子跳躍了，地方通過各種辦法將城鄉(xiāng)土地整合在一起，現(xiàn)在提出了田園綜合體的概念。到了今天，提出城市化的概念，甚至提出了灣區(qū)的概念。從全世界來說，城市化、城市群、灣區(qū)概念不同。全世界最大的城市群有哪些，例如北美五大湖區(qū)，美國大西洋城市群、英倫城市群、歐洲西部城市群，日本城市群，中國是三大城市群。今天我們提出大灣區(qū)的概念，到目前為止，我們是第四大灣區(qū)。美國東部、西部兩大灣區(qū)，倫敦灣區(qū)，東京灣灣區(qū)，我們是第四大灣區(qū)。主持人講了灣區(qū)的內(nèi)容，實際上是跟世界一流城市群對標(biāo)。國家和企業(yè)發(fā)展投資的機會，也是國家或者是城市之間，開展國際競爭的重點區(qū)域。

　　大灣區(qū)的概念，三提出了"三性一化"，高度開放性、創(chuàng)新性、宜居性，"化"就是開放度。總理提出了六個方面的謀劃，1、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。2、成為全球創(chuàng)新基地。3、推進服務(wù)貿(mào)易自由化。4、培育利用共享產(chǎn)業(yè)鏈，高端產(chǎn)業(yè)鏈。5、打造金融核心圈。6、創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的生活圈。9+2城市完全的具備，內(nèi)地的城市主要是高端制造業(yè)，遍布于珠三角。香港和澳門是國際金融，金融+制造業(yè)促進社會和諧發(fā)展重要的方面。大灣區(qū)在城市群是比較突出的，而且確實是灣區(qū)。粵港澳大灣區(qū)提出后，杭州和上海也提出灣區(qū)，杭州叫杭州大灣區(qū)地但是國務(wù)院沒有認定。粵港澳大灣區(qū)是國務(wù)院提出的，希望成為世界第四大灣區(qū)，這是我們講的第一個內(nèi)容。

　　中國未來城市無非是兩個方面，一個是再擴張，一個是更新。現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了兩股潮流，一個是城市更新，一個叫做特色小鎮(zhèn)。我們就是兩條路子，一個是往外擴張，一個是內(nèi)部的更新，城市未來發(fā)展的主流方向應(yīng)該是城市更新。也就是說，大灣區(qū)要發(fā)展，如何將城市更新工作做好，同時要發(fā)展田園綜合體這樣的內(nèi)容。

　　城市發(fā)展過程中，要吸收世界城市發(fā)展的經(jīng)驗和教訓(xùn)，要走歐洲的發(fā)展道路，要緊湊和生態(tài)，美國不緊湊是浪費能源的，美國的能耗是多少，如果按照美國的方式，全世界的能源是不夠的。歐洲城市形成的時代是馬車時代，美國城市的形成已經(jīng)進入了汽車時代。馬車時代是緊湊的，汽車時代拉開了速度，區(qū)別很大，也造成了土地資源的浪費和能源資源的消耗。我國城市發(fā)展戰(zhàn)略中，非常重要的一點，就是緊湊。對于我國來說，城市可持續(xù)發(fā)展，兩大目標(biāo)，"緊湊高效"和"綠色生態(tài)"。如何對比城市是否緊湊和高效，可以用單位面積的GDP表達，可以用人均建設(shè)用地來描述。單位的GDP我們跟發(fā)達國家的有很大的差距。單位GDP現(xiàn)在最高的還是深圳，9.76億元/平方公里，上海是4.22億元，廣州是2.64億元/平方公里，北京是十名以外，這方面的差距很大。如果從人均用地來說，中國的城市人均建設(shè)用地大概是130平方米，我們奮斗到2020年希望能夠達到100平方米，減少人均的建設(shè)用地。歐洲發(fā)達國家都是在80平方米左右，香港人均建設(shè)用地大概只有30平方米，占地面積很大，產(chǎn)出并不高，真正做到緊湊，如何體現(xiàn)出來。也可以從單位平方米住多說人來謀劃，更重要的是，提高GDP的經(jīng)濟質(zhì)量，就是GDP的密度。

　　我們要將人均的建設(shè)用地壓縮，通過我們的努力，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高單位GDP的數(shù)量。在這種情況下，我們就提出了城市更新的問題。前段時間我提出了房地產(chǎn)有兩大風(fēng)口：城市更新和特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)在浙江做的比較好，在原來鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，增加特色和產(chǎn)業(yè)密度，改造人居環(huán)境，從而形成了特色小鎮(zhèn)。大量的特色小鎮(zhèn)就是圈地，這與原來的想法有很大的差距。

　　城市更新應(yīng)該有三大目標(biāo)：1、節(jié)約利用土地，最寶貴的資源，最值錢的就是土地。土地是財富之母。將土地資源利用好，中國人均土地資源少，建設(shè)用地比發(fā)達國家多，說明城市更新任務(wù)就要節(jié)約土地，將土地資源優(yōu)化配置，發(fā)揮它更大的能量。2、產(chǎn)業(yè)升級，通過城市更新改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。把高效產(chǎn)業(yè)，低效率的產(chǎn)業(yè)清除出去，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高灣區(qū)城市群的經(jīng)濟質(zhì)量，產(chǎn)業(yè)更新、轉(zhuǎn)型改造。3、環(huán)境質(zhì)量。大灣區(qū)宜居的生活圈，把"綠"引進來，清潔能源的產(chǎn)業(yè)引進來。現(xiàn)在一提大城市就是擁堵和污染，城市更新的任務(wù)很清楚，擺在我們的面前。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，生活環(huán)境的改善。城市更新也好，大灣區(qū)9+2城市如何做，是否應(yīng)該這樣考慮。

　　城市的發(fā)展離不開房地產(chǎn)，有一首歌可以表達中國的房地產(chǎn)，二十年、三十年對于房地產(chǎn)的看法是什么，這首歌就是《讓人歡喜讓人憂》，歡喜的是房地產(chǎn)的發(fā)展，今年是房改20年，改革開放40年。1、房地產(chǎn)給老百姓的居住水平有極大的提高，2、城市面貌翻天覆地的改變。3、對經(jīng)濟的支撐作用非常的明顯，講到房地產(chǎn)大家認為房價上漲過快。未來城市發(fā)展過程中，如何發(fā)揮好房地產(chǎn)的作用。我提出城市經(jīng)濟當(dāng)中的房市和樓市，我從事房地產(chǎn)研究快40年了。我覺得房地產(chǎn)分為兩大板塊，房地產(chǎn)經(jīng)濟由住房經(jīng)濟板塊和樓宇經(jīng)濟構(gòu)成。我們的市場一個是房市，一個是樓宇市場。政府調(diào)控的是房市，討論了房地產(chǎn)，討論來討論區(qū)都是房市，討論的是住房經(jīng)濟。實際上，還有很大的板塊就是樓宇經(jīng)濟。傳統(tǒng)的說，商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、商場、酒店是傳統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟的第一板塊。第二個板塊就是新興產(chǎn)業(yè)的板塊，新興產(chǎn)業(yè)的載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，科創(chuàng)空間，物流都是新興產(chǎn)業(yè)的載體。第三個板塊就是美好生活的載體。老百姓的美好生活在文化、教育方面，休閑度假方面有旅游地產(chǎn)，健康方面有養(yǎng)老地產(chǎn)，形成了美好生活的載體，而且都是運營的。三種方面的載體，構(gòu)成了樓宇經(jīng)濟，與住房的區(qū)別是，房屋是用來住的，樓宇是用來投資的，始終沒有調(diào)整樓宇經(jīng)濟，完全是市場化的。調(diào)控的都是住房經(jīng)濟，我們一講房地產(chǎn)的時候，將房地產(chǎn)歸到住房經(jīng)濟了，面太窄了，隨著新興產(chǎn)業(yè)的起來，隨著美好生活的打造，樓宇經(jīng)濟的力量越來越大。現(xiàn)在的投資當(dāng)中，大概1/3是樓宇，實際上統(tǒng)計還是不夠全面的，這主要包括寫字樓和商場、賓館的數(shù)據(jù)。

　　到目前為止，全國去庫存不錯，實際上是住宅去庫存不錯，樓宇庫存沒有去多少。到目前為止，統(tǒng)計局顯示，當(dāng)前5.6億庫存，其中2.8億是樓宇經(jīng)濟。加上竣工房屋，經(jīng)營不好的數(shù)據(jù)更多。如果房地產(chǎn)要去庫存，重點是樓宇庫存。住房還不夠賣，本來限價不讓炒作的，反而使房屋炒作起來。樓宇經(jīng)濟和板塊，在灣區(qū)和城市群中，有多少樓宇的內(nèi)容。我們要通過城市更新，讓更多在樓宇方面進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我舉一個例子，現(xiàn)在萬達廣場里面開始搞體育地產(chǎn)，搞成球場了。我上次去佛山，有一個樓盤，處于佛山和廣州交叉的地方。大概有七、八棟高樓，這是農(nóng)民集體搞起來的。房子要竣工了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)邊上不到2公里的地方，出現(xiàn)了萬達廣場。樓盤的業(yè)主心理就毛了，萬達的品牌和運營招商能力比我們強很多了，開出來就會死掉了。因此要轉(zhuǎn)型，有一家搞養(yǎng)老地產(chǎn)與他們合作，將中間兩層搞成養(yǎng)老和檢查身體的場所，還有兩層搞成老年用品的展銷。中國老年社會已經(jīng)進入了，但是中國老年社會只有2300多種，全世界老年用品有5萬多種，我們連零頭都不到，將全世界老年用品引進來。這里就搞成了養(yǎng)老中心，另外一棟樓跟南方醫(yī)院合作，南方醫(yī)院出人，我出設(shè)備，大家共同的經(jīng)營，兩棟樓改成養(yǎng)老公寓，其他的是居家養(yǎng)老。改了以后，變成了頤、養(yǎng)、商結(jié)合，結(jié)果樓盤的銷售，不是賣房子，而是賣床位。3000多個床位，半年就賣完了，剛開始一個床位是20多萬，現(xiàn)在升值到30多萬。床位賣光了以后，有的人買了10個床位，我只用1、2個，其他的就進行出租。為什么這個樓盤這么好，位置就在市里面。其他的養(yǎng)老地產(chǎn)是在城市外面，結(jié)果造成好山好水好無聊，老年人在哪里干什么，孤苦伶仃，看風(fēng)景有什么意思，孫子孫女來不了。女兒兒子煲湯過來還是熱的，這說明，我們需要大量養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的物業(yè)，大量體育地產(chǎn)的物業(yè)，旅游地產(chǎn)的物業(yè)，我們怎么做，既要向外擴張，又要內(nèi)部看。我們許多房子是空置的，或者是定位不對，政府讓我蓋商場我就蓋，寫字樓也不對，現(xiàn)在將資源充分的利用，這是城市更新的作用。大灣區(qū)下，我們一定要圍繞美好生活和新興產(chǎn)業(yè)搞，因此發(fā)展樓宇經(jīng)濟是房地產(chǎn)、城市改造和灣區(qū)的重點。房地產(chǎn)經(jīng)濟，實際上是新舊動能的轉(zhuǎn)換。老動能是住宅，新的動能是樓宇經(jīng)濟為主導(dǎo)。兩者之間都要提質(zhì)增效，房地產(chǎn)依然是國家的重要支柱，什么時候都離不開的。

　　為什么叫做"生龍活獅"？我認為住房經(jīng)濟的運動軌跡，就象一條巨龍在舞動，這條巨龍是人造的，房地產(chǎn)的周期大概是三年，上行下行，一年半到兩年上行，一年到兩年的下行。就像民間的舞龍一樣，人高馬大的就是一線城市，脖子是二線城市，龍身是三四線城市，龍尾是五線城市。整個房地產(chǎn)就是巨龍，上上下下不斷的舞動。每個城市取得的位置不同，舞動的幅度不同。龍頭是高高低低，特別象深圳、上海、北京，廣州還平穩(wěn)一點。龍尾巴波動很小，跟著后面跑的。龍頭起來了，龍尾巴還沒有動，龍頭撬起來的時候，龍尾巴才動起來。2017年一線城市開始下行了，三、四線城市才起來，今年五線城市也起來了。現(xiàn)在一線城市又開始上行了，我們要掌握這個規(guī)律。我們的調(diào)控要掌握經(jīng)濟規(guī)律和周期性，但是我們的調(diào)控是慢半拍的，龍頭開始下行，再強壓一下，使得交易量下降一半。現(xiàn)在經(jīng)濟已經(jīng)運行到底部，應(yīng)該加油上來了。調(diào)控得當(dāng)是好的，調(diào)控不得當(dāng)適得其反，尤其是強行的手段，對整個市場并不是好事。我們要掌握這個規(guī)律，樓宇經(jīng)濟，養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商場、寫字樓、"每個獅子"都不一樣，斗艷越好，經(jīng)濟越活躍。我們在大灣區(qū)，既要生龍又要活獅，繁榮經(jīng)濟高速發(fā)展，"生龍活獅"穩(wěn)定房市，防范風(fēng)險。現(xiàn)在是既不能漲，又不能落，這是很尷尬的。如此下去的話，行政手段是不太好處理的，長效機制怎么建立，我參加了幾次討論，都是內(nèi)部或者是課題研究。我們總是這么被動不行的，要掌握規(guī)律，怎么做。

　　新型城鎮(zhèn)化，21世紀中國內(nèi)需的最大發(fā)動機。這個話不是我說的，上世紀末美國的經(jīng)濟學(xué)家說的，21世紀兩大亮點，第一美國為首的高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，中國的城市化。這兩件事情做好了，對于21世紀而言是最大的動力。城鎮(zhèn)化做好了，大灣區(qū)起來了，城鎮(zhèn)化發(fā)展到怎樣的階段，我們要認清楚。

　　大灣區(qū)，帶動中國經(jīng)濟發(fā)展最重要的增長極。中國經(jīng)濟的動力是在哪里？在灣區(qū)和城市群，有人認為中小城市和各地是不一樣的，灣區(qū)和周邊的小城鎮(zhèn)，按照一線城市的節(jié)奏發(fā)展，實際上是附在龍頭邊上的。而不是與邊緣地區(qū)的小城鎮(zhèn)一樣，向價值高端邁進，具有國際的競爭力，就體現(xiàn)在灣區(qū)。

　　房地產(chǎn)：中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項永恒實業(yè)。房地產(chǎn)不是虛擬經(jīng)濟，而是實實在在的實體經(jīng)濟，而且是實體經(jīng)濟的總裝車間。不要認為房價上漲了，金融推動了，就說房地產(chǎn)怎么樣了。這些結(jié)論對不對，供大家參考，謝謝大家。