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巴曙松：房地產的未來在何方

編者語:

今年各地樓市經歷了多次調控，調控政策效果逐漸顯現。那么房地產未來轉型和發展的方向何在？請看巴曙松教授就此帶來的專業解讀。敬請閱讀。

回答人/巴曙松

在嚴厲的房地產調控政策推動下，當前中國的房地產市場進入調整和轉型期。那么，房地產未來轉型和發展的方向何在？從目前的趨勢看，未來中國的房地產市場大致上可以歸結為如下幾個方面的轉變：

第一，從房價的維度來看，考慮到房地產的資產屬性，無論是經驗層面，還是理論層面，都表明名義房價無論是短期，還是長期，在很大程度上會受到貨幣周期波動的影響。具體來說，大部分發達國家，包括英國和美國都曾經面臨長期的房價上漲周期，除去少數的經濟危機時期，名義房價基本上與貨幣供應量增長等大致匹配。從中國的情況來看，自1998年房改以來，房價總體上呈現持續上漲趨勢，頻繁的房地產調控主要是改變了房價上漲的節奏，而沒有降低房價上漲的總體水平。展望未來，一方面供求矛盾在個別城市仍然沒有得到根本解決，另一方面，住房的貨幣化趨勢仍在繼續，住房作為居民財富的“蓄水池”的作用依然還會發揮。所以，我們對房價的未來走勢，還需要高度關注貨幣周期，或者說是金融周期的走勢。

第二，從經濟增長的維度來看，房地產周期在許多時候表現為是一個數量周期，而不僅僅是價格周期，這也恰恰意味著房地產交易量的周期性波動，會對經濟增長產生顯著的擾動，這是當下和未來需求關注的宏觀風險。從未來的趨勢來看，經過長周期的開發與交易浪潮，未來的交易量下降是趨勢性的，從理論上講，交易量的長期趨勢取決于家庭數量的變化、以及城鎮化的進展速度等，隨著城市人口增長速度的放緩和老齡化的到來，未來的房屋交易量將逐步下移到一個低水平的臺階上，這里的含義就是以住房開發與交易為中心的產業鏈將受到一定的沖擊，同時房地產開發投資對經濟增長的拉動作用也將有所弱化，這是不可避免的。

第三，從房地產企業的維度來看，從行業結構角度來考察，開發商一定會日益集中化，這個走勢已經非常清楚，同時，開發商也將更加多元化，有的企業圍繞房地產產業鏈進行橫向的延伸，從新房開發進入租賃住房的運營管理，甚至物業與中介服務，從單一的住房開發進入多元的物流地產等領域，也有的企業進入縱向的整合，把上下游進行高效的整合，以提供效率，這些走勢都已經出現，且會不斷加速。總體的方向就是開發商需要在新的周期中重新尋找新的發展空間。

第四，從政策的維度來看，過去中國的房地產政策可以說是以購房為中心的政策，金融制度、土地制度以及住房開發制度都是以購房為中心的，住房按揭與土地“招拍掛”以及與土地財政、土地金融等，都是圍繞購房而展開的制度設計。未來的政策導向顯然是“租購并舉”，政策將會在租賃環節展開更多的改革，這也意味著房地產行業的潛在增量空間在于租賃，特別是集體建設用地的租賃住房開發，將有非常大的空間。